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關乎你的房和車!3月1日就實施,這些你必須知道

3月1日,我國將開始施行《物權法》的新司法解釋!新的司法解釋都跟我們老百姓的生活緊密相關:房、車、買賣糾紛、離婚財產分割……長安君引用了權威的解讀,讓你最快時間跟上形勢:




二手車轉讓,沒登記,受讓方“腰桿更直”!




據統計,截至2015年5月,全國機動車總保有量達2.69億輛,機動車交易也日益頻繁,告到法院的糾紛也五花八門。


比如,張三已經把機動車交付給了買受人李四,但雙方沒有去辦理過戶登記,而張三還欠王五的錢沒還。王五能不能說,用這輛車來抵償張三的債務呢?這時候,王五和李四,誰對這輛機動車擁有“優先所有權”?


根據新《司法解釋》第六條規定,轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權,受讓人已經支付對價并取得占有,雖未經登記,但轉讓人的債權人主張其為《物權法》第二十四條所稱的“善意第三人”的,不予支持,法律另有規定的除外。而且,在物權與債權的關系上,在一物之上既有物權又有債權時,一般而言,物權優先于債權……




一句話概括就是:李四的權利優先于王五的權利,即使車的所有權還沒改登記,法律優先保護買方的權利!




無論咋登記的,離婚判決房產歸誰,就歸誰!




當下,很多人離婚都會涉及到財產的分割,房產更是大頭。如果法院將夫妻共同房產判給其中的一方,但房產證上仍是兩人的名字,這房到底歸誰?


最高人民法院民一庭庭長程新文在發布會上說:“新《司法解釋》規定,在離婚訴訟中,如果法院判決準予離婚,同時判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有,那么自法院判決生效時起,房屋的所有權就不再屬于雙方共有,而是歸屬于丈夫或者妻子一人,即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下。”




想改房產證名字,該先打哪種官司?




比如張三、李四共同出資購買房屋并約定共有房屋,但因各種原因申請登記在張三名下。后雙方生隙,李四起訴至法院請求確認房屋共有權。這時候,李四應該提起民事訴訟,還是行政訴訟?


最高人民法院民一庭法官姜強撰文分析,物權法實施后,不少法官和法院認為,李四應先提起行政訴訟撤銷該登記,才能確認其共有權。“但這種看法、做法,未能全面理解不動產登記的公示效力;也造成當事人訴累,形成行政訴訟不能認定登記錯誤、民事判決不能確定權屬,并因此而循環無解的尷尬局面。


新《司法解釋》第一、二條就是對上述實踐問題的回應,具體而言,不動產物權的歸屬爭議、不動產登記的基礎關系的爭議都可納入民事訴訟。內部關系上,依據真實權利狀態確定權利人,而非依據登記確定權利歸屬。



也就是說,李四提起民事訴訟,法院應當受理!如果李四提出他出資買房、以及雙方關于共有約定的證據,法院應據此認定李四為共有權人。




只要預告登記了,開發商想“一房兩賣”是無效的!




在房產交易中,存在有商品房預售制度,購房者可以就尚未建成的住房進行“預告登記”。


新《司法解釋》的第四條規定,未經預告登記的權利人同意,開發商想轉移不動產所有權,或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的,應當依照《物權法》第二十條第一款的規定,認定其“不發生物權效力”。


也就是說,只要買房人預告登記了,開發商私自把已出售的住房再次出售或者進行抵押,是無效的!




從“李鬼”那買了東西,“李逵”來找我怎么辦?




新《司法解釋》的規定還有一個重要方面:“善意取得”。與它相關的糾紛非常多見,遍布于為數眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中。


什么叫“善意取得”?


比如張三長年住著父親的房子,擅自把房子轉讓給了不知情的李四。李四付完錢,張三父親聽說了,憤怒地跑來要房子。這時候,房子歸誰?按照《物權法》的“善意取得”制度,李四擁有房子,張三父親應向自己的兒子索賠。


具體到每一個案件,雙方經常爭論不休。最高法民一庭庭長程新文指出:“如何正確適用善意取得制度是物權法適用中的一個重點、難點和熱點。對此,新《司法解釋》用6個條文,形成對善意取得適用的較為完整的規則體系。”



到底什么算適用“善意取得”?


新《司法解釋》規定,受讓人受讓不動產或者動產時,不知道轉讓人無處分權,且無重大過失的,應當認定受讓人為善意。真實權利人(在上面的案例中就是張三父親)主張受讓人(在案例中就是李四)不構成善意的,應當承擔舉證責任。程新文說:“此舉明確了‘善意’認定的基本標準,以及由誰承擔舉證責任。


新《司法解釋》還明確存在“登記簿上存在有效的異議登記”等五種情形之一的,應當認定不動產的受讓人“知道轉讓人無處分權”,也就是說受讓人不是“善意”的。受讓人受讓動產時,交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的,應當認定受讓人具有重大過失。


一關系到每個人的切身問題,《物權法》就是頂重要的法之一。司法解釋的出臺,使《物權法》在司法實踐中操作性更強。小伙伴們,可收藏好了,遇到問題時記得擦亮眼睛,守護好你的合法權益!


添加時間:2016-03-19 14:08
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